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                  住宅限购 公深圳丝足寓能不能买?

                  时间:2019-01-18 16:44 | 作者:深圳会所 | 来源:深圳丝足

                    限购1年多,从种种迹象看,限购越来越严,房票的门槛一直没有放松。怎么办?

                    后台有些焦虑的粉丝说,主要是担心未来房价反弹,想着不管怎样,先买一个公寓上车,等限购解除了,大不了卖掉公寓再买住宅,这样就算涨价了,也不会亏太多,两不耽误。

                    那咱们就聊聊公寓和住宅到底区别在哪,适不适合投资和自住。

                    

                    首先说说公寓的优势

                    面积小、总价低、部分有挑高的可以做二层增加使用面积,还能注册公司。最重要的是,不限购。

                    这么看确实是上车的不错选择。但凡事有利有弊。我们看看公寓和住宅有哪些区别。

                    如图所示,公寓和住宅的区别有很多。

                    买卖缴税高:在同等价位下,公寓的持有成本与住宅不成正比,商水商电都比民用的高1倍,购买的时候税费高。而且,到了出售阶段,公寓要缴纳的各种税费更高。

                    有多高?

                    算个账,个人出售公寓,应交纳增值税及其附加税、所得税、印花税、土地增值税。

                    应交增值税=交易总价÷(1+5%)×5%

                    应交附加税=应交增值税×12%

                    应交所得税=(现交易总价-原购总价-合理成本)×20%

                    印花税为总交易价的万分之五

                    公寓在出售的时候,杂七杂八税费加起来,一般都会超过15%,即便增值涨了点钱,没准等交完税还得倒贴点。

                    增值速度慢:同样的地段,公寓的增值速度一般都比不上住宅。当然,公寓并非都不好,像北京CBD周边的公寓,回报率确实很高,但一般也买不到。

                    没有燃气:市面上目前在推销的大部分公寓,都是居住类的。但大部分公寓不支持燃气,国家出台了一系列的政策,严格控制公寓通燃气。

                    真正居住以后就会发现,没有燃气,做饭是个问题,在自己家只能吃外卖,想必也不是很舒服。

                    水电费高:比如商业水费5.5元/吨、电费1元/度,住宅水费2.7元/吨,电费0.47元/度。

                    冬天取暖是个问题,即便有电取暖,电费又是个问题,因为是商用电,夏天更费电。同样,水费也高出不少。

                    安全性:住过公寓的都知道,公寓通常是开放式管理,任何人都可以随意出入,这就有一定的安全隐患,如果有孩子的家庭更是如此。

                    舒适度:一层十多家住户,两部电梯上下等的时间比较长。户数多,户型自然也不会太好,没有阳台、朝向差、室内采光不好等。

                    还有涉及到自身落户和孩子上学等问题,包括贷款年限短导致的月供额度比较高,未来40年以后续约的问题等等。

                    多数人买公寓的原因,尤其是年轻人,只是当时那一刻看到了样板间的精装修、拎包入住、高品质的单身贵族生活的一时冲动。

                    当然,如果纯粹是只为了居住,不考虑以上这些因素的刚需除外。单纯从居住性价比考虑,公寓确实给不少人提供了最低的门槛。

                    

                    住宅限购后,市场上还出现了一种投资类型的公寓,一般开发商都会承诺,包租,每年按照百分比返现给你,并且都是一次性返的。

                    最低的返租金比例都超过6%,高点的达到8-10%。

                    甚至还有一些公寓产品,除了返租之外,还承诺5-10年以后原价收回,号称零风险理财类公寓。

                    这些公寓的噱头很诱人,这相当于买了一个长期的理财产品,并且没有任何风险,收益相当稳定。事实是这样吗?

                    公寓包租的前提是周边的商业成熟,并稳定。商业成熟稳定的前提是,周边需要聚集大量的人群。

                    在目前国内市场,除了部分一二线城市的核心地段之外,大量的二三四线城市的公寓,都不具备出租的能力,住宅都还空着呢。

                    当公寓租不出去的时候,每年给你的租金,其实就是你和后来买公寓的人,本金加上开发商后期收回来的贷款。

                    可以说拆东墙补西墙,相当于庞氏骗局。有很大的概率两三年后开发商不返钱了。

                    如果开发商不返了,怎么办?有人说我们有合同呀。

                    实话讲,目前大部分的公寓返租合同,其实都是三方协议,在细则条款里,都会隐藏一些退路。大多数人不懂协议,甚至也不会仔细看。

                    所以,即便开发商不返了,你真的能因为这几十万,耗费大量时间和精力去法院打官司吗?一般人也做不到。

                    资金紧缺的阶段,开发商的所有承诺,都需要打一个折扣。你看上他的利息,他看上你的首付和贷款。

                    当然,并非所有公寓一棒子打死,哪种公寓有购买的价值?

                    

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